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京佳教育 邱奇文
【背景链接】
8月15日，国务院法制办发布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，向社会各界公开征求意见。这是在2007年物权法颁行后，不动产登记制度法制化的最大进展。此前7年中，“不动产登记条例”一直“只闻雷声，不见雨下”。去年初公布的国务院机构改革和职能转变方案任务分工中，确是明确了“由国土部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门”，在2014年6月底出台《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。显然，这部关系到全体国民的重要立法已然启动。
【京佳解读】
社会各界对不动产登记翘盼已久，毕竟，在预期中不动产登记已经成为匡正时弊的一剂良药。鉴于房产是中国人财富的主要持有方式，如果不动产登记得以顺利实施，那么资源易得者、特别是官员的财富就会浮出水面。京佳教育邱老师认为，不动产登记的对于当下存在的制度短板在很大程度上有补强意义，而不仅仅只在于对反腐的力度上。
第一，不动产登记指向的不仅是房屋财产，而是对集体和个人财产的一次确权。意见稿明确规定，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权等十种不动产权利，需要办理登记。登记是对这些集体和个人财产权的再次确认，并因此可以成为厘定和保护财产权的依据。就此而言，不动产登记是对保护产权的基础制度的一次优化，凸显的是对物权的呵护。
第二，不动产登记是对土地和房屋管理和交易成本的一次压缩。目前的不动产登记处于事实上的割据状态，土地和房屋登记分离，涉及国土、住建、农业、林业等多个部门，这种管理形态不仅效率低下，没有起到应有的管理作用，而且事实上抬高了土地和房屋的交易成本，还赋予了行政权对于市场过多的干预机会。无论从集体土地所有权的上市流通转让需求，还是从简政放权的改革要求来看，统一不动产登记，还能起到让市场决定交易成本而非行政决定交易成本的作用，这与深化改革的大方向一致。
第三，不动产登记可以为房地产市场长效调控机制的建立，提供必要的基础数据。尽管房地产调控已经有调整的方向了，但是，到底全国有多少空置房产，不同城市的住房供求关系如何等等，这些一直都缺乏可靠的数据来源和管理。在这种模糊的状态下，放宽或收紧调控、是否加快推行房产税等等政策的颁行，其实都可能面临与市场真实情况脱节的风险。不动产登记可以为房地产调控提供真凭实据。
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