2015国考面试热点：解读之不动产登记

　　【背景链接】

　　2013年3月14日，《第十二届全国人民代表大会第一次会议关于国务院机构改革和职能转变方案的决定(草案)》通过批准。国务院机构改革和职能转变方案，是根据党的十八大和十八届二中全会精神，深化国务院机构改革和职能转变的方案。根据方案任务分工的通知，近年需完成“整合房屋、林地、草原和土地登记的职责”(2013年)、“出台并实施不动产统一登记制度”(2014年)等任务。《不动产登记暂行条例》即是针对“整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度”所提交的答卷。

　　2014年11月12日，中华人民共和国总理李克强签署第656《中华人民共和国国务院令》，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起正式施行。

　　2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》全文公布，这标志着不动产统一登记工作顶层设计基本完成，转而进入正式落实阶段。

　　【相关解释】

　　不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。《不动产登记暂行条例》所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　不动产登记范围包括：1.集体土地所有权;2.房屋等建筑物、构筑物所有权;3.森林、林木所有权;4.耕地、林地、草地等土地承包经营权;5.建设用地使用权;6.宅基地使用权;7.海域使用权;8.地役权;9.抵押权;10.法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　登记主管部门：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

　　【现实意义】

　　1. 关于不动产登记，我国《物权法》已经做出了原则性规定。所以从不动产登记制度建立以及不动产确权等意义上讲，《不动产登记暂行条例》并无“创新”。但是，《不动产登记暂行条例》的出台，对建立更加规范和更加科学的统一不动产登记制度具有举足轻重的作用。

　　2.不动产登记的统一化和信息化是一个浩大的工程。根据《条例》规定，不动产统一登记制度需实现不动产登记有关信息国家、省、市、县四级登记信息的实时共享;与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享;同时，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也需要加强不动产登记有关信息互通共享。即根据《条例》设计，将形成全国范围内的不动产信息动态数据库。从技术上讲，信息的共享以及保存并非不可攻破的难题，关键在于财政以及人力物力上的支持。就不动产信息核查这一环节而言，《条例》第十八条第一款规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致”。

　　3. 随着中国的各项改革由浅水区进入深水区，所触及的利益关系更加盘综复杂。每一项改革措施的实施都是各方博弈的结果，包括《不动产登记暂行条例》。不动产统一登记不可避免地会触碰到部分人群的利益，所以制度切实推行需要决心与勇气。

　　【热点聚焦】

　　1. 不动产登记能否成为反腐利器?

　　不动产登记最大的亮点，就是统一登记并信息实时互通共享。有 指出：“不动产登记条例出台，意味着中国究竟有多少房子这个困扰所有人的问题有可能搞清楚。”尽管《不动产登记暂行条例》没有提到“以人查房”，但“以人查房”随着条例公布也迅速成为热点话题。条例规定：不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。在法律责任部分对关于登记中的不规范行为也给出了惩罚措施。那么，不动产登记条例客观上会带来较强反腐效果吗?

　　根据《条例》规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供，但同时也规定了“不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的”。虽然，条例并没有涉及具体的主体范围以及权限，但从现有规定来看，《条例》更侧重于保重个人财产的隐私性，不会如之前大家所猜测的实现“以人查房”，更不会将个人不动产信息作为一种应为公众所知悉的“公开性”信息。事实上，“以房反腐”在政府工作人员财产公开等制度中已予以考虑，

　　不动产登记制度本身建立的目的、意义并不直接指向反腐败，一度引发争议的“以人查房”也并未出现。但不可否认，这项制度包含的衍生价值与派生功能，可以与反腐败形成良好的对接。比如，可以建立相关数据系统为反腐败提供发现功能，反腐败的效率。统一并完善不动产登记制度，能够纪检机关明确清晰地查处将贪腐资产集中在房地产等不动产上的腐败官员，使集中在房地产市场的贪腐资产无所遁形。建立统一信息平台后，在法律规范允许的范围内公开信息，会让房地产等不动产领域的一些贪腐行为得以现形，并对其他官员形成压力，让他们想贪而不敢贪。

　　2. 不动产登记是否是征收房产税的前奏?

　　作为房地产税的重要基础，有分析人士指出，条例的出台将首先在制度上保障不动产登记工作有法可依，为摸清不动产家底做好制度保障，为未来房地产税、遗产税等的研讨、课征提供重要的基础性保障。

　　房产税是针对房屋持有环节的税费，目前社会各界对是否开征意见分歧较大，未来几年全面征收房产税的可行性很低。因此，不动产登记有了时间表，并不意味房产税会加速推出。不动产登记是全面开征房产税的必要条件，却非充分条件，房产税何时开征以及如何开征还有待观察。随着登记制度的落地，房地产税未来要解决产权估值、纠纷仲裁方面制度的问题，以及对于房地产使用权、所有权如何界定、征税法理依据的缺乏等。

　　统一登记将逐步构筑不动产基础数据，建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，有助于政府捋清家底，为更好地调配市场资源提供基础数据。以土地为核心的登记方式，也将进一步完善集体土地产权，推进农村土地制度改革，推动农地入市;登记信息在国土、住房建设、财政、税务等多个部门的共享，将对住房信息联网工作起到积极的推动作用。

　　3. 不动产登记后楼市前景是否乐观?

　　不动产登记并非指向房地产调控，短期影响相对有限。从不动产登记工作自身来看，重点在于统一多个部门工作，避免人员和行政资源浪费，同时形成相对全面的基础数据。短期来看，由于条例执行对象为发生交易、转让或抵押行为的不动产，并未涉及存量房地产，在不动产登记信息管理基础平台全面运行、房地产税体系建立完善前，购房者观望情绪或将加重，投资性购房者大量抛售的可能性较小，但不排除反腐工作配合之下个别城市或局部地区二手房源集中供应从而影响当地房地产市场量价变化。

　　不动产登记制度更多是与住房信息联网、房地产税制改革等工作结合，形成楼市调控长效机制，在短期对市场和销售的影响不大。

　　【小结】

　　完成不动产登记就意味着国家对不动产权利归属和内容依法进行了确认。虽然不动产登记最主要的制度目的在于保护合法产权、防范交易风险，但公众对其的期待却并不止于此。在当前社会环境下，条例的实施还承载了百姓在房产反腐、房价调控与房产税推进方面的多重期待。

　　但从现有《条例》规定的内容上看，更多的还是着眼于明晰和保护产权，便利和保障交易，实现信息的共享与科学管理。这也是不动产登记本身所要求的要义，统一登记制度仅仅是使原有的制度更加完善、科学、便民，对于《条例》的影响与作用应当更加理性去对待。